Ist der Widerruf des Maklervertrags nach einer Besichtigung noch möglich?
Kurzantwort
Ja, ein Widerruf des Maklervertrags ist nach einer Besichtigung grundsätzlich noch möglich – vorausgesetzt, es besteht ein gesetzliches Widerrufsrecht (z. B. bei Fernabsatz- oder Haustürgeschäft) und die 14-tägige Widerrufsfrist läuft noch. Eine Besichtigung bedeutet in der Regel noch keine „vollständige Leistungserbringung“ durch den Makler. Der Widerruf kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn der Makler seine Leistung bereits vollständig erbracht hat und Sie zuvor ausdrücklich dem vorzeitigen Tätigwerden zugestimmt und das Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Leistung anerkannt haben.
Wann besteht überhaupt ein Widerrufsrecht?
Ein gesetzliches Widerrufsrecht für Verbraucher besteht insbesondere bei:
- Fernabsatzverträgen (z. B. Abschluss per E-Mail, Online-Exposé, Telefon), und
- außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (z. B. Vertragsschluss bei der Besichtigung vor Ort, wenn der Makler dort den Vertrag initiiert).
Kein gesetzliches Widerrufsrecht besteht typischerweise, wenn der Maklervertrag ausschließlich in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde oder wenn der Kunde kein Verbraucher ist (z. B. Unternehmer).
Frist und Fristbeginn
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt grundsätzlich mit Vertragsschluss, jedoch frühestens, nachdem Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden. Ohne ordnungsgemäße Belehrung verlängert sich die Frist um bis zu 12 Monate und 14 Tage.
Widerruf nach der Besichtigung – geht das?
Ja. Eine bloße Besichtigung stellt in aller Regel nur den Beginn der Maklerleistung dar, nicht deren vollständige Erfüllung. Innerhalb der laufenden Widerrufsfrist können Sie daher auch nach einer Besichtigung noch wirksam widerrufen – sofern das Widerrufsrecht nicht ausnahmsweise bereits erloschen ist (siehe unten).
Wann ist der Widerruf ausgeschlossen bzw. erloschen?
Das Widerrufsrecht erlischt bei Dienstleistungen (wie dem Maklervertrag), wenn:
- der Makler die Leistung vollständig erbracht hat, und
- er auf Ihr ausdrückliches Verlangen vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Leistung begonnen hat, und
- Sie zuvor ausdrücklich bestätigt haben, dass Ihr Widerrufsrecht mit vollständiger Leistungserbringung erlischt.
Bei Maklern gilt die Leistung in der Praxis als „vollständig erbracht“, wenn der Makler seinen Erfolg herbeigeführt hat – typischerweise, wenn der Hauptvertrag (z. B. notarieller Kaufvertrag oder Mietvertrag) aufgrund der Maklertätigkeit wirksam zustande kommt. Die reine Objektbenennung, das Exposé oder die Besichtigung allein genügen dafür regelmäßig nicht.
Folgen eines Widerrufs nach der Besichtigung (Wertersatz)
Widerrufen Sie, nachdem der Makler auf Ihr Verlangen mit der Arbeit begonnen hat, kann Wertersatz geschuldet sein. Dabei gilt:
- Wertersatz setzt voraus, dass Sie ordnungsgemäß belehrt wurden und ausdrücklich das vorzeitige Tätigwerden verlangt haben.
- Bei Maklerleistungen orientiert sich der Wertersatz am objektiven Wert der bis zum Widerruf erbrachten Leistung für Sie. Ohne zustande gekommenen Hauptvertrag ist dieser Wert häufig gering oder sogar null, weil Maklerleistungen typischerweise erst mit Erfolg (Vertragsschluss) für den Kunden wirtschaftlichen Wert entfalten.
- Kommt der Hauptvertrag zustande, bevor Sie widerrufen und lagen Ihre Zustimmung zum vorzeitigen Beginn sowie die Erlöschensbelehrung vor, ist das Widerrufsrecht regelmäßig bereits erloschen.
- Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, entfällt in der Regel die Pflicht zum Wertersatz.
Praxisbeispiele
Beispiel 1: Besichtigung, kein Vertragsschluss, innerhalb 14 Tage widerrufen
Sie haben online angefragt, ein Exposé erhalten, besichtigt, aber noch keinen Kauf- oder Mietvertrag geschlossen. Innerhalb von 14 Tagen widerrufen Sie. Ergebnis: Widerruf wirksam; Wertersatz meist nicht geschuldet (sofern kein messbarer Nutzen und/oder keine wirksame Belehrung/kein ausdrücklicher Wunsch nach frühem Beginn).
Beispiel 2: Notartermin innerhalb der 14 Tage, Zustimmung zum vorzeitigen Beginn und Erlöschenshinweis
Sie haben ausdrücklich den sofortigen Beginn verlangt und bestätigt, dass das Widerrufsrecht mit vollständiger Leistung erlischt. Es kommt binnen 14 Tagen zum notariellen Kaufvertrag. Ergebnis: Mit Vertragsschluss ist die Maklerleistung vollständig; das Widerrufsrecht ist erloschen. Ein späterer Widerruf geht ins Leere.
Beispiel 3: Keine (oder fehlerhafte) Widerrufsbelehrung
Der Makler hat nicht ordnungsgemäß belehrt. Ergebnis: Die Widerrufsfrist läuft bis zu 12 Monate und 14 Tage. Widerrufen Sie in dieser Zeit, ist er wirksam; Wertersatz ist regelmäßig nicht zu zahlen, sofern auch kein ausdrückliches Verlangen nach Beginn innerhalb der Widerrufsfrist vorlag.
Checkliste: Das sollten Sie prüfen
- Wie wurde der Maklervertrag geschlossen? Fernabsatz/außerhalb von Geschäftsräumen oder im Büro des Maklers?
- Haben Sie eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten? Wann?
- Haben Sie ausdrücklich den vorzeitigen Beginn verlangt und das Erlöschen bei vollständiger Leistung bestätigt?
- Ist bereits ein Hauptvertrag (Kauf/Miete) zustande gekommen? Wenn ja, wann?
- Läuft die 14-tägige Frist noch oder greift die verlängerte Frist mangels Belehrung?
So widerrufen Sie richtig
- Erklären Sie eindeutig, dass Sie den Maklervertrag widerrufen (Datum und Vertragsbezug angeben).
- Senden Sie den Widerruf in Textform (z. B. E-Mail) an den Makler und bewahren Sie einen Nachweis auf.
- Achten Sie auf die Frist: 14 Tage ab ordnungsgemäßer Belehrung und Vertragsschluss; ohne Belehrung bis zu 12 Monate und 14 Tage.
Fazit
Nach einer Besichtigung ist der Widerruf des Maklervertrags in den meisten Konstellationen noch möglich, solange die Widerrufsfrist läuft und die Maklerleistung nicht bereits vollständig erbracht wurde. Ein Erlöschen des Widerrufsrechts kommt typischerweise erst mit Abschluss des Hauptvertrags in Betracht – und auch nur, wenn Sie zuvor dem vorzeitigen Tätigwerden zugestimmt und das Erlöschen bei vollständiger Leistung akzeptiert haben. Wertersatz fällt nur unter engen Voraussetzungen an und ist ohne erfolgreichen Hauptvertrag häufig gar nicht geschuldet.