Kündigung eines mündlichen Maklervertrags

Wie kündige ich einen mündlich geschlossenen Maklervertrag?

Kündigung eines mündlichen Maklervertrags

Kurzüberblick: So kündigen Sie einen mündlich geschlossenen Maklervertrag

Ob und wie Sie kündigen müssen, hängt davon ab, welche Art Maklervertrag Sie mündlich geschlossen haben und in welchem Kontext (Kauf/Verkauf, Vermietung, einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag/Suchauftrag). Zentral sind: Vertragsart klären, richtige Beendigungsform wählen (Widerruf, ordentliche oder außerordentliche Kündigung), saubere Dokumentation und Absicherung gegen spätere Provisionsansprüche.

Schritt 1: Vertragstyp und Wirksamkeit prüfen

1) Kauf/Verkauf von Wohnung oder Einfamilienhaus mit Verbraucherbeteiligung

Wurde der Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Makler für den Kauf oder Verkauf einer Wohnung/eines Einfamilienhauses geschlossen, gilt Textformpflicht (§ 656a BGB). Ein rein mündlicher Vertrag ist dann unwirksam. Sie müssen ihn nicht kündigen – teilen Sie dem Makler in Textform mit, dass mangels Textform kein wirksamer Vertrag besteht und untersagen Sie weitere Tätigkeit.

  • Folge: Ohne Textform keine Courtage. Eine spätere Bestätigung in Textform kann den Vertrag wirksam machen; solange das nicht geschieht, besteht keine Zahlungspflicht.

    • 2) Sonstige Fälle (z. B. Vermietung, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser)

    Hier kann ein mündlicher Maklervertrag wirksam sein. Dann kommt es darauf an, ob es sich um einen einfachen Maklervertrag, einen (qualifizierten) Alleinauftrag oder einen Suchauftrag handelt.

  • Einfacher Maklervertrag: Keine laufende Bindung; eine „Kündigung“ ist rechtlich meist entbehrlich. Sie können die Zusammenarbeit jederzeit beenden. Wichtig ist, weitere Tätigkeit zu untersagen.
  • Alleinauftrag/qualifizierter Alleinauftrag: Laufendes Schuldverhältnis mit Exklusivität. Kündigungsregeln beachten (siehe Schritt 3).
  • Suchauftrag (Makler sucht aktiv für Sie): Laufendes Schuldverhältnis. Kündigung notwendig.

    • Schritt 2: Widerruf prüfen (statt Kündigung)

    Widerrufsrecht bei Fern- oder Außergeschäftsraumverträgen

    Haben Sie als Verbraucher den Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume (z. B. bei Ihnen zuhause) oder ausschließlich per Telefon/Email abgeschlossen, besteht regelmäßig ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§§ 312b, 312c, 312g, 355 BGB).

  • Frist: 14 Tage ab Vertragsschluss; ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung verlängert sich die Frist um bis zu 12 Monate.
  • Form: Textform genügt (z. B. Email). Der Widerruf beendet den Vertrag rückwirkend.
  • Wertersatz: Nur wenn Sie ausdrücklich verlangt haben, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird und Sie ordnungsgemäß über Wertersatz belehrt wurden. Ohne Belehrung/Einwilligung kein Wertersatz.

    • Schritt 3: Kündigungsweg wählen

    1) Ordentliche Kündigung

    Relevant für laufende Verträge (Alleinauftrag/Suchauftrag).

  • Unbefristeter Vertrag: Jederzeit mit angemessener Frist kündbar (üblich 2–4 Wochen, sofern nichts anderes vereinbart).
  • Befristeter Vertrag: Ordentliche Kündigung meist erst zum Ablauf der Befristung möglich. Davor nur außerordentlich aus wichtigem Grund.

    • 2) Außerordentliche fristlose Kündigung

    Möglich bei wichtigem Grund (§ 314 BGB analog), wenn Ihnen die Fortsetzung unzumutbar ist.

  • Beispiele: Schwere Pflichtverletzung, fehlende/bewusst falsche Angaben, unzulässige Doppeltätigkeit ohne Offenlegung, beharrliche Inaktivität trotz Zusagen, grobe Verstöße gegen Weisungen oder Datenschutz.
  • Frist: Unverzüglich nach Kenntnis des Grundes erklären; Gründe dokumentieren.

    • 3) Einfache Maklerverträge ohne Exklusivität

    Hier genügt es praktisch, die Zusammenarbeit zu beenden und weitere Tätigkeit zu untersagen. Eine formale Kündigung ist entbehrlich, aber aus Beweisgründen sinnvoll (kurze Beendigungsmitteilung senden).

    Schritt 4: Form, Inhalt und Nachweis

    Empfohlene Form

    Auch wenn mündlich möglich, sollten Sie in Textform kündigen/widerrufen (Email oder Brief). Für den Nachweis ideal: Brief per Einwurf-Einschreiben und zusätzlich Email.

    Was in die Erklärung gehört

  • Ihre Daten, Maklerdaten, Datum, Betreff (Kündigung/Widerruf des Maklervertrags vom …)
  • Klare Erklärung: Widerruf oder Kündigung (ordentlich/außerordentlich mit Begründung)
  • Beendigungszeitpunkt (bei ordentlicher Kündigung: zum …; hilfsweise zum nächstmöglichen Termin)
  • Untersagung weiterer Tätigkeit und Kontaktaufnahme; Widerruf etwaiger Vollmachten
  • Bitte um schriftliche Bestätigung des Beendigungsdatums
  • Optional: Aufforderung zur Löschung personenbezogener Daten, soweit keine gesetzlichen Aufbewahrungspflichten bestehen

    • Versand und Dokumentation

  • Versand: Einwurf-Einschreiben + Email
  • Belege sichern: Sendeprotokolle, Einlieferungsbeleg, Lesebestätigung
  • Gesprächsnotizen über mündliche Absprachen anfertigen (Datum, Inhalte, Zeugen)

    • Mustertexte zum Verwenden

    A) Hinweis auf Unwirksamkeit wegen fehlender Textform (§ 656a BGB)

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    den am [Datum] mündlich besprochenen Maklervertrag betreffend den Kauf/Verkauf der Immobilie [Adresse/Objekt] weise ich zurück. Bei Verbraucherbeteiligung erfordert § 656a BGB Textform. Da diese nicht gewahrt wurde, ist kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen. Ich untersage Ihnen hiermit jede weitere Tätigkeit in dieser Sache. Bitte bestätigen Sie mir dies in Textform.

    Mit freundlichen Grüßen

    B) Widerruf (Fern-/Außergeschäftsraumgeschäft)

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    hiermit widerrufe ich den am [Datum] abgeschlossenen Maklervertrag über [Objekt/Leistung]. Der Widerruf erfolgt fristgerecht. Ich untersage weitere Tätigkeiten. Bitte bestätigen Sie mir den Widerruf schriftlich.

    Mit freundlichen Grüßen

    C) Ordentliche Kündigung (unbefristeter Alleinauftrag/Suchauftrag)

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    den zwischen uns am [Datum] geschlossenen Maklervertrag (Alleinauftrag/Suchauftrag) kündige ich hiermit ordentlich zum [Datum, z. B. in 2–4 Wochen], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Bitte sehen Sie von weiteren Tätigkeiten ab und bestätigen Sie mir das Beendigungsdatum schriftlich.

    Mit freundlichen Grüßen

    D) Außerordentliche fristlose Kündigung (wichtiger Grund)

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    aufgrund des folgenden wichtigen Grundes kündige ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag mit sofortiger Wirkung: [konkrete Pflichtverletzung, Datum, Nachweise]. Eine Fortsetzung des Vertrags ist mir unzumutbar. Bitte bestätigen Sie mir die Beendigung umgehend.

    Mit freundlichen Grüßen

    Wichtige Folgen für die Courtage

    1) Kündigung wirkt grundsätzlich nur für die Zukunft

    Ein bereits entstandener Provisionsanspruch bleibt unberührt. Die Courtage entsteht, wenn der Makler den Abschluss eines inhaltlich identischen Hauptvertrags nachgewiesen oder vermittelt hat und dieser zustande kommt.

  • Wird der Hauptvertrag nach der Kündigung, aber aufgrund einer vom Makler zuvor vermittelten Gelegenheit geschlossen, kann die Provision trotzdem fällig werden.
  • Vermeidung: Nach Kündigung jede weitere Makleraktivität untersagen; dokumentieren, dass ein späterer Vertragsschluss nicht auf der Maklertätigkeit beruht.

    • 2) Unwirksamkeit wegen fehlender Textform (§ 656a BGB)

    Bei Kauf/Verkauf von Wohnungen/Einfamilienhäusern mit Verbraucher: Ohne Textform kein wirksamer Vertrag, keine Provision. Eine „Kündigung“ ist nicht nötig, eine Klarstellung ist jedoch sinnvoll.

    3) Widerruf

  • Widerruf beseitigt den Vertrag rückwirkend. Wertersatz nur, wenn Sie ausdrücklich den vorzeitigen Beginn verlangt und eine Belehrung erhalten haben. Ohne Belehrung/Einwilligung kein Wertersatz.

    • 4) Vorkenntnis und Kausalität

  • Hatten Sie die Gelegenheit/Immobilie bereits vor der Maklermitteilung nachweislich bekannt (Vorkenntnis), besteht kein Provisionsanspruch. Beweise sichern.

    • Besonderheiten bei Vermietung

    Für Wohnungssuchende gilt das Bestellerprinzip: Der Auftraggeber zahlt nur, wenn er den Makler exklusiv mit der Suche beauftragt und die vermittelte Wohnung nicht bereits anderweitig angeboten wurde. Ein Suchauftrag ist als Dauerschuldverhältnis regelmäßig jederzeit kündbar (mit angemessener Frist). Für Vermieter mit Alleinauftrag gelten die oben beschriebenen Kündigungsregeln.

    Checkliste: In 6 Schritten zur rechtssicheren Beendigung

  • Kontext klären: Kauf/Verkauf mit Verbraucher? Dann Textform prüfen (§ 656a BGB).
  • Vertragstyp bestimmen: Einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag, Suchauftrag.
  • Widerrufsmöglichkeiten prüfen (Fern-/Außergeschäftsraum).
  • Kündigungsart wählen: ordentlich (Frist), außerordentlich (wichtiger Grund) oder bloße Beendigungsmitteilung beim einfachen Vertrag.
  • Erklärung in Textform senden; Zustellung und Inhalt beweissicher dokumentieren.
  • Weitere Tätigkeit untersagen; Vorkenntnis/Kausalität dokumentieren; Datenlöschung anregen.

    • Häufige Fehler vermeiden

  • Nur telefonisch „abbestellen“ ohne Nachweis.
  • Keine klare Untersagung weiterer Tätigkeit – erhöht das Risiko späterer Provisionsforderungen.
  • Wichtige Gründe nicht dokumentieren (Emails, Protokolle, Zeugen sichern).
  • Bei Verbraucher-Immobilienkauf: Textformpflicht übersehen und dadurch unbeabsichtigt später in Textform bestätigen.

    • Wann anwaltliche Hilfe sinnvoll ist

    Bei befristeten oder komplexen Alleinaufträgen, drohenden Provisionsforderungen, behaupteter Kausalität des Maklers oder wenn Sie auße