Wie kündige ich einen Maklervertrag nach Ablauf der Widerrufsfrist?
Kurzüberblick: Kündigung statt Widerruf
Ist die 14-tägige Widerrufsfrist abgelaufen, können Sie den Maklervertrag nicht mehr widerrufen. Sie können ihn jedoch kündigen – je nach Vertragsart ordentlich (mit Frist) oder außerordentlich (fristlos aus wichtigem Grund). Entscheidend sind die vertraglich vereinbarte Laufzeit, die Kündigungsregelungen und die Art des Maklerauftrags.
Schritt-für-Schritt-Anleitung
1) Vertragsanalyse
Prüfen Sie zuerst, welchen Vertrag Sie abgeschlossen haben und welche Klauseln gelten:
Allgemeiner Maklervertrag (kein Exklusivrecht): in der Regel jederzeit kündbar, oft ohne Frist.
Einfacher Alleinauftrag: Makler hat Exklusivrecht; Eigenverkauf häufig erlaubt, Konkurrenzmakler ausgeschlossen. Kündigung nach vertraglicher Frist; befristete Alleinaufträge meist erst zum Laufzeitende ordentlich kündbar.
Qualifizierter Alleinauftrag: Exklusivrecht, Eigenverkauf vertraglich untersagt. Ordentliche Kündigung richtet sich strikt nach Vertragsklauseln; außerordentliche Kündigung bei wichtigem Grund möglich.
Befristet vs. unbefristet: Befristete Verträge enden regulär mit Fristablauf; ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist oft ausgeschlossen. Unbefristete Verträge sind mit der vereinbarten Frist kündbar (oder, wenn keine geregelt, innerhalb angemessener Frist).
2) Kündigungsart wählen
Ordentliche Kündigung: wenn keine Pflichtverletzung vorliegt. Frist und Form dem Vertrag entnehmen. Fehlt eine Regelung, kündigen Sie „zum nächstmöglichen Termin“.
Außerordentliche (fristlose) Kündigung: bei wichtigem Grund, der die Fortsetzung unzumutbar macht (z. B. grobe Pflichtverletzungen). Beweise sammeln und meist vorher abmahnen und eine kurze Frist zur Abhilfe setzen.
3) Beweise und Dokumentation sichern
Leistungsmängel protokollieren (z. B. fehlende Vermarktungsaktivitäten, falsche/irreführende Angaben).
Kommunikation sammeln (E-Mails, Nachrichten, Telefonnotizen, Protokolle von Besichtigungsterminen).
Exposés, Inserate, Trackingdaten, Nachweise der Interessentenkontakte sichern.
4) Kündigung formal korrekt erklären
Halten Sie die vertraglich vereinbarte Form ein:
Ist Schriftform vereinbart: unterschriebener Brief per Einwurf-Einschreiben oder Bote.
Ist Textform ausreichend: E-Mail genügt; fordern Sie Lesebestätigung an.
Inhaltlich stets: Vertragsdaten, eindeutige Kündigungserklärung, Zeitpunkt, ggf. Begründung (bei fristlos), Widerruf von Vollmachten/Einwilligungen, Löschungsanweisung, Bitte um Bestätigung.
5) Nach der Kündigung richtig verhalten
Bei Alleinauftrag: Bis zum wirksamen Ende keine Eigenvermarktung und keine Beauftragung weiterer Makler, um Schadensersatzrisiken zu vermeiden.
Zugangsnachweis aufbewahren (Einwurfbeleg, Sendebericht).
Schlüssel, Unterlagen herausverlangen; Online-Inserate deaktivieren lassen.
Wichtige Unterschiede je Vertragsart
Allgemeiner Maklervertrag
Regelmäßig jederzeit ohne Frist kündbar. Bereits verursachte Provisionsansprüche bleiben unberührt (z. B. wenn der Makler den Käufer bereits nachgewiesen hat und es später zum Abschluss kommt).
Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag
Befristung üblich (z. B. 3–6 Monate). Ordentliche Kündigung oft erst zum Ablauf möglich.
Unbefristete Alleinaufträge: Kündigung mit vertraglicher oder angemessener Frist.
Außerordentliche Kündigung immer möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Außerordentliche Kündigung: Wichtiger Grund (Beispiele)
Nachhaltige Pflichtverletzungen: keine oder völlig unzureichende Vermarktung trotz Zusagen (keine Inserate, schlechte Erreichbarkeit, keine Besichtigungstermine).
Falsche oder irreführende Angaben im Exposé, die das Objekt schädlich präsentieren.
Interessenkollisionen: Doppeltätigkeit ohne Offenlegung, unzulässige Vorteilsnahme.
Verstöße gegen Weisungen, unberechtigte Weitergabe personenbezogener Daten.
Grobe Unhöflichkeit oder Vertrauensverlust, der Zusammenarbeit unzumutbar macht.
Praxis: Vor fristloser Kündigung eine Abmahnung mit kurzer Frist zur Abhilfe senden, es sei denn, die Pflichtverletzung ist so gravierend, dass eine Abmahnung entbehrlich ist. Alles dokumentieren.
Provision und Nachwirkungen trotz Kündigung
Provisionsanspruch bleibt erhalten, wenn der spätere Vertragsabschluss kausal auf die Tätigkeit des Maklers vor der Kündigung zurückgeht (z. B. der Makler hat den Käufer nachgewiesen).
Namenslisten-/Nachwirkungsklauseln beachten: Oft wird vereinbart, dass für bestimmte, vom Makler benannte Interessenten eine Nachhaftung für einen Zeitraum (z. B. 3–6 Monate) gilt.
Kein Provisionsanspruch, wenn der Vertrag ohne Maklerkausalität zustande kommt oder der Makler schwerwiegend pflichtwidrig handelte, wodurch sein Anspruch entfällt.
Formulierungshilfe: Muster für eine Kündigung
Betreff: Kündigung Maklervertrag [Objektadresse/Referenznummer]
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündige ich den Maklervertrag vom [Datum] über das Objekt [Adresse/Bezeichnung] ordentlich zum [Datum] bzw. hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.
Bitte bestätigen Sie mir schriftlich den Beendigungszeitpunkt. Mit sofortiger Wirkung widerrufe ich sämtliche von mir erteilten Vollmachten sowie Einwilligungen zur Datenverarbeitung, soweit diese nicht zur Abwicklung gesetzlicher Pflichten erforderlich sind. Ich untersage weitere Inserate, Besichtigungen oder Kontaktaufnahmen in meinem Namen ab Zugang dieser Kündigung.
Bitte senden Sie mir eine Liste der von Ihnen bis heute nachweislich kontaktierten Interessenten samt Datum des Erstkontakts zu und geben Sie sämtliche in Ihrem Besitz befindlichen Schlüssel/Unterlagen umgehend zurück.
Mit freundlichen Grüßen
[Name, Anschrift, Kontaktdaten, Unterschrift bei Schriftform]
Zusatz für fristlose Kündigung (falls erforderlich)
Ergänzend erkläre ich die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Grund: [konkret darlegen, z. B. wiederholtes Ausbleiben vertraglich zugesagter Vermarktungsaktivitäten trotz Abmahnung vom …, irreführende Angaben im Exposé vom …, Interessenkollision etc.].
Eine Fortsetzung des Vertrags ist mir unzumutbar. Hilfsweise kündige ich ordentlich zum nächstmöglichen Termin.
Häufige Fallstricke und wie Sie sie vermeiden
Formfehler: Halten Sie die im Vertrag verlangte Form ein (Schriftform vs. Textform). Nutzen Sie Einschreiben-Einwurf oder Boten für den Zugangsnachweis.
Eigenvermarktung während Alleinauftrag: Bis zur Beendigung keine eigenen Inserate und keine anderen Makler beauftragen.
Provisionsfallen: Vermeiden Sie Vertragsabschlüsse mit Interessenten, die der Makler vor Kündigung nachgewiesen hat, ohne die Provisionsfrage geklärt zu haben.
Unklare Fristen: Kündigen Sie „zum nächstmöglichen Termin“, wenn Sie die Frist nicht sicher kennen, und bitten Sie um schriftliche Bestätigung des Enddatums.
Wenn der Makler die Kündigung bestreitet
Nochmals schriftlich unter Fristsetzung zur Bestätigung auffordern und Zugangsnachweis beilegen.
Schlichtung/Verbandsombudsstelle nutzen, falls der Makler Mitglied in einem Berufsverband (z. B. IVD) ist.
Bei Provisionsstreit: qualifizierte Rechtsberatung einholen und Beweislage prüfen (Kausalität, Pflichtverletzungen, Vertragsklauseln).
Checkliste
Vertragsart und Laufzeit prüfen
Kündigungsart festlegen (ordentlich/außerordentlich)
Beweise sichern, ggf. Abmahnung senden
Kündigung formwirksam erklären, Zugang nachweisen
Vollmachten/Einwilligungen widerrufen, Unterlagen/Schlüssel zurückfordern
Interessentenliste anfordern, Nachwirkungsklauseln beachten
Eigenvermarktung erst nach Vertragsende starten
Fazit
Nach Ablauf der Widerrufsfrist kündigen Sie Ihren Maklervertrag entsprechend der Vertragsart und den vereinbarten Fristen. Bei Pflichtverletzungen ist eine außerordentliche Kündigung möglich, idealerweise nach vorheriger Abmahnung. Achten Sie auf Form, Zugangsnachweis und Provisionsnachwirkungen. Mit einer korrekt formulierten Kündigung und sauberer Dokumentation beenden Sie das Mandat rechtssicher und minimieren Risiken.
