Kosten bei Kündigung eines Maklervertrags

Welche Kosten entstehen bei der Kündigung eines Maklervertrags?

Kurzüberblick

Bei der Kündigung eines Maklervertrags entstehen in vielen Fällen keinerlei Kosten. Kosten können aber anfallen, wenn bestimmte Klauseln vereinbart wurden oder wenn der Makler bereits einen abrechenbaren Erfolg erzielt hat. Typische Kostenpositionen sind: vereinbarter Aufwendungsersatz (z. B. Inserate, Exposé), ggf. zulässige Stornopauschalen, Schadensersatz bei Verstößen gegen einen Alleinauftrag, Wertersatz bei Widerruf eines Fernabsatzvertrags und – in Sonderfällen – Courtage trotz Kündigung, wenn der Makler bereits kausal den Abschluss herbeigeführt hat.

Wovon hängen die Kosten ab?

Ob und in welcher Höhe Kosten bei der Kündigung anfallen, hängt insbesondere ab von:

Art des Vertrags: einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag

Vereinbarungen zu Auslagen/pauschalen Gebühren in AGB oder individuell

Stand der Tätigkeit: bereits erbrachte Nachweis-/Vermittlungsleistung, gefundener Interessent

Erfolgslage: wurde der Hauptvertrag (Kauf/Miete) bereits geschlossen oder steht er unmittelbar bevor

Form des Vertragsschlusses: Fernabsatz (Telefon/E-Mail/Online) mit möglichem Widerrufsrecht

Besonderheiten: Nachwirkungsfristen, Umgehungen, Pflichtverletzungen (z. B. Verstoß gegen Exklusivität)

Mögliche Kostenpositionen im Detail

1) Courtage/Provision: nur bei Erfolg

Die Maklercourtage ist grundsätzlich eine reine Erfolgsvergütung. Sie wird nur fällig, wenn der Makler nachweislich den Abschluss des Hauptvertrags (z. B. Kaufvertrag, Mietvertrag) herbeigeführt oder nachgewiesen hat. Wird vor Eintritt des Erfolgs gekündigt und kommt es später ohne Kausalität des Maklers nicht zum Vertragsschluss, fällt keine Courtage an.

Keine Provision ohne erfolgreich vermittelten oder nachgewiesenen Abschluss.

Bei bereits eingetretenem Erfolg vor der Kündigung bleibt die Provision geschuldet.

2) Aufwendungsersatz (Auslagen) – nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Der Makler kann seine tatsächlichen Auslagen nur ersetzt verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Ohne solche Vereinbarung trägt er sein Kostenrisiko selbst. Typische, zulässige Auslagen (gegen Nachweis) sind:

Inserate/Online-Anzeigen

Exposé-Erstellung, professionelle Fotos, 3D-Rundgänge, Grundrisse

Fahrtkosten, Objektbesichtigungen

Amtliche Auskünfte (z. B. Grundbuchauszug, Flurkarte)

Übliche Größenordnungen (regional stark unterschiedlich):

Fotos/Exposé: etwa 150–600 EUR

3D-Tour: etwa 300–1.000 EUR

Grundbuchauszug/Auskünfte: oft 10–50 EUR pro Dokument

Inserate: ca. 50–500+ EUR je nach Dauer/Portal

Wichtig: Der Betrag muss angemessen, erforderlich und belegt sein. Pauschaler Aufwendungsersatz ohne Bezug zu realen Kosten kann in AGB unwirksam sein.

3) Storno-/Bearbeitungspauschalen

Manche Verträge enthalten Pauschalen für Kündigung/Storno. Diese unterliegen der AGB-Kontrolle. Unzulässig sind insbesondere überhöhte Pauschalen, die den durchschnittlichen Aufwand deutlich überschreiten oder eine versteckte Erfolgsvergütung darstellen.

Zulässig: moderate, nachweisgestützte Pauschalen mit Öffnungsklausel für den Nachweis geringerer Kosten.

Unzulässig: pauschale „Mini-Courtage“ bei Kündigung ohne Erfolg.

4) Schadensersatz bei Verstößen gegen den Alleinauftrag

Beim (qualifizierten) Alleinauftrag verpflichten Sie sich, keine anderen Makler zu beauftragen und Interessenten nicht am Makler vorbei abzuschließen. Verstoßen Sie dagegen, kann der Makler Schadensersatz verlangen; häufig entspricht dies der entgangenen Provision, wenn der Abschluss ohne den Makler während der Vertragslaufzeit oder innerhalb einer Nachwirkungsfrist zustande kommt.

Beispiel: Sie verkaufen während eines qualifizierten Alleinauftrags direkt an einen Interessenten, den der Makler nachgewiesen hatte – es kann die volle Provision als Schaden fällig werden.

5) Courtage trotz Kündigung aufgrund Kausalität/Nachwirkungsfrist

Auch nach Kündigung kann die Provision fällig werden, wenn der Hauptvertrag aufgrund der vorherigen Maklertätigkeit zustande kommt und ein enger zeitlicher/sachlicher Zusammenhang besteht (Nachwirkungs-/Nachlauffrist, oft vertraglich geregelt). Das gilt insbesondere bei Nachweismaklern: Hat der Makler den Käufer/Mieter nachgewiesen und schließen Sie später mit genau dieser Person ab, kann die Provision geschuldet sein.

6) Wertersatz bei Widerruf (Fernabsatz, Verbraucher)

Wurde der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag mit einem Verbraucher geschlossen (z. B. per E-Mail/Telefon/Online), besteht grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Widerrufen Sie innerhalb der Frist:

Kein Wertersatz, wenn der Makler erst nach Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden sollte oder Sie keine ausdrückliche vorzeitige Ausführung verlangt haben.

Wertersatz kann anfallen, wenn Sie ausdrücklich die sofortige Leistungserbringung verlangt haben und ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurden. Dann ist der objektive Wert der bis zum Widerruf erbrachten Leistung zu ersetzen – nicht automatisch die volle Provision. Ohne erfolgreichen Abschluss ist der Wertersatz regelmäßig deutlich geringer als die Courtage und am tatsächlichen Leistungswert zu messen.

Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, kann die Frist stark verlängert sein; Wertersatzansprüche können dann entfallen.

7) Besonderheiten bei Vermietung (Bestellerprinzip)

Bei Wohnraummietverträgen gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision (Bestellerprinzip). Kündigen Vermieter den Vermietungsauftrag vor Erfolg, fällt üblicherweise keine Provision an. Auslagen/Pauschalen sind nur bei wirksamer Vereinbarung erstattungsfähig.

Typische Konstellationen und was sie kosten

Fall A: Einfacher Maklervertrag, Kündigung vor Erfolg

Kosten: in der Regel 0 EUR

Ausnahme: vertraglich vereinbarter, belegter Aufwendungsersatz (z. B. 250–800 EUR je nach Inseraten/Exposé)

Fall B: Qualifizierter Alleinauftrag, Eigenverkauf während der Laufzeit

Möglich: Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision (z. B. 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis), wenn der Abschluss vertragswidrig ohne Makler zustande kam

Zusätzlich: ggf. vereinbarter Aufwendungsersatz

Fall C: Kündigung, späterer Abschluss mit nachgewiesenem Interessenten

Möglich: volle Provision trotz Kündigung, wenn der spätere Vertragsschluss auf der Maklertätigkeit beruht und innerhalb der Nachwirkungsfrist liegt

Fall D: Widerruf eines Fernabsatz-Maklervertrags binnen 14 Tagen ohne Tätigkeitsbeginn

Kosten: 0 EUR

Fall E: Widerruf binnen 14 Tagen, Tätigkeit bereits auf ausdrücklichen Wunsch begonnen

Kosten: angemessener Wertersatz für bis dahin erbrachte Leistung (oft einige Hundert Euro, abhängig von konkretem Aufwand), keine volle Courtage ohne Erfolg

So minimieren Sie Kosten bei der Kündigung

Vertrag prüfen: Gibt es Klauseln zu Auslagen, Pauschalen, Nachwirkungsfristen, Exklusivität?

Fernabsatz/Widerruf checken: Innerhalb von 14 Tagen widerrufen, wenn möglich; Wertersatz vermeiden, indem kein vorzeitiger Tätigkeitsbeginn verlangt wird.

Auslagen belegen lassen: Nur angemessene, nachgewiesene Kosten erstatten.

Exklusivität beachten: Während eines (qualifizierten) Alleinauftrags keine Umgehungsgeschäfte eingehen.

Kündigung schriftlich erklären, Empfang nachweisen und Tätigkeitsbeendigung verlangen.

Nachwirkungsfristen beachten: In dieser Zeit keinen Vertrag mit vom Makler nachgewiesenen Interessenten schließen, wenn Sie Provision vermeiden wollen.

Bei überhöhten Pauschalen/AGB rechtlich prüfen lassen; Unwirksamkeit ist häufig.

Rechtsgrundlagen und Eckpunkte (Deutschland)

Maklerlohn nur bei Erfolg (BGB, Maklerrecht): Provision entsteht mit wirksamem Hauptvertragsabschluss aufgrund der Maklertätigkeit.

Aufwendungsersatz nur bei Vereinbarung; Höhe angemessen und nachzuweisen.

AGB-Kontrolle: Unangemessene Benachteiligung (überhöhte Pauschalen) ist unwirksam.

Widerrufsrecht bei Fernabsatz mit Verbrauchern: 14 Tage; Wertersatz nur bei ausdrücklichem Tätigkeitsbeginn und ordnungsgemäßer Belehrung; ohne Erfolg keine volle Provision als Wertersatz.

Alleinauftrag/qualifizierter Alleinauftrag: Schadensersatz bei Verstoß möglich; Nachwirkungsfristen beachten.

Fazit

Bei der Kündigung eines Maklervertrags fallen häufig keine Kosten an. Kosten können aber entstehen durch vertraglich vereinbarten Aufwendungsersatz, wirksame Stornopauschalen, Schadensersatz bei Verstößen gegen Exklusivität, Wertersatz nach Widerruf mit vorzeitigem Tätigkeitsbeginn und in Einzelfällen Provision trotz Kündigung, wenn der spätere Abschluss auf der Maklertätigkeit beruht. Entscheidend sind die konkreten Vertragsklauseln, der Fortschritt der Maklertätigkeit und die Einhaltung von Fristen.