Wie kündige ich einen qualifizierten Makleralleinauftrag?
Kurzüberblick: So kündigen Sie einen qualifizierten Makleralleinauftrag
Ein qualifizierter Makleralleinauftrag bindet Sie exklusiv an einen Makler: Sie dürfen nicht selbst verkaufen/vermieten und müssen alle Interessenten an den Makler verweisen. Während einer vereinbarten festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen; vorzeitig können Sie nur aus wichtigem Grund kündigen. Nach Ablauf der Laufzeit können Sie mit der vereinbarten Frist ordentlich kündigen oder einfach auslaufen lassen. Achten Sie auf Schutzfristen (Nachwirkung) zugunsten des Maklers.
Begriffe kurz erklärt
Was ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag?
Exklusivität: Nur der beauftragte Makler darf nachweisen/vermitteln.
Eigenverkauf ausgeschlossen: Sie dürfen nicht selbst verkaufen/vermieten und keine weiteren Makler beauftragen.
Mitwirkungspflichten: Sie müssen z. B. Besichtigungen ermöglichen und Interessenten an den Makler verweisen.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Kündigung
1) Vertrag prüfen
Art des Vertrags: qualifizierter Alleinauftrag (steht meist ausdrücklich so im Vertrag).
Laufzeit: feste Dauer (z. B. 3–6 Monate) oder unbefristet.
Kündigungsregelungen: Form (Text-/Schriftform), Fristen, ordentliche/außerordentliche Kündigung.
Nachwirkung/Schutzliste: Zeitraum, in dem bei Verkauf/Vermietung an vom Makler nachgewiesene Interessenten noch Provision fällig wird (oft 3–6 Monate).
2) Kündigungszeitpunkt wählen
Bei fester Laufzeit: regulär erst zum Laufzeitende kündbar; vorher nur aus wichtigem Grund.
Bei unbefristeten Verträgen: mit vereinbarter Frist (z. B. 2–4 Wochen) ordentlich kündbar.
3) Wichtigen Grund prüfen (falls vorzeitig)
Beispiele siehe unten. Dokumentieren Sie Pflichtverletzungen (E-Mails, Protokolle, Screenshots, Zeugenaussagen).
Setzen Sie, wenn zumutbar, eine kurze Frist zur Abhilfe (z. B. 7–14 Tage) und kündigen Sie erst bei Ausbleiben der Besserung.
4) Kündigungserklärung erstellen
Angaben: Ihre Daten, Maklerdaten, Objektadresse, Vertragsdatum, Vertragsart.
Kündigungsart: ordentlich zum Datum X oder außerordentlich mit sofortiger Wirkung (wichtiger Grund kurz benennen).
Zusätze: Widerruf erteilter Vollmachten, Stopp aller Marketingmaßnahmen, Bitte um Bestätigung, Anforderung der Schutzliste.
5) Sicherer Zugang
Senden Sie per Einwurf-Einschreiben oder Boten; zusätzlich per E-Mail/Fax, wenn Textform ausreicht.
Fristwahrung: Maßgeblich ist der Zugang beim Makler.
6) Nachweise sichern und Kommunikation bündeln
Bewahren Sie Sendebelege, E-Mails und Zustellnachweise auf.
Kommunizieren Sie schriftlich und sachlich.
7) Nachwirkungen beachten
Bearbeiten Sie Anfragen von Interessenten, die der Makler nachgewiesen hat, vorsichtig: Bei Abschluss kann Provision fällig werden, selbst nach Kündigung (innerhalb der Schutzfrist).
Fordern Sie eine namentliche Interessentenliste zum Kündigungszeitpunkt an.
Mögliche wichtige Gründe (außerordentliche Kündigung)
Nachhaltige Untätigkeit: Keine oder völlig unzureichende Vermarktungsaktivitäten trotz Mitteilung/Fristsetzung.
Grobe Pflichtverletzungen: Falschangaben, fehlerhafte Exposés trotz Hinweis, Weitergabe sensibler Daten ohne Einwilligung.
Unangemessene Preisstrategie: Unbegründet überhöhter oder zu niedriger Angebotspreis gegen Ihre klare Vorgabe und ohne fachliche Grundlage.
Interessenkonflikt: Doppelvertretung ohne Transparenz, bevorzugte Behandlung anderer Objekte zulasten Ihres Mandats.
Vertrauensverlust: Unhöfliches/abschreckendes Auftreten gegenüber Interessenten, Nichterscheinen zu Terminen, wiederholte Versäumnisse.
Schwerwiegende Störungen der Zusammenarbeit: Missachtung Ihrer berechtigten Weisungen, Verweigerung von Feedback/Reporting.
Praxis-Tipp: Benennen Sie den wichtigen Grund konkret (Datum, Vorgang, Nachweis) und dokumentieren Sie vorherige Abmahnungen/Fristsetzungen, soweit zumutbar.
Laufzeiten, Verlängerungen und Fristen
Übliche feste Laufzeiten: Verkauf 3–6 Monate; Vermietung oft kürzer.
Automatische Verlängerungen sind nur wirksam, wenn transparent und mit Kündigungsmöglichkeit geregelt.
Ordentliche Kündigung: Nur, wenn vertraglich vorgesehen oder nach Ablauf der Laufzeit; halten Sie die vereinbarte Frist ein.
Form der Kündigung und Inhalt
Form: Mindestens Textform (Brief, E-Mail, Fax), oft Schriftform vereinbart. Für Beweiszwecke Brief per Einwurf-Einschreiben.
Inhalt:
- Vertragsbezeichnung, Datum, Objekt.
- Kündigungsart und -zeitpunkt.
- Bei fristloser Kündigung: wichtiger Grund in Stichpunkten.
- Widerruf erteilter Vollmachten.
- Aufforderung, Marketing einzustellen, Inserate zu löschen, Schilder/Schlüssel zurückzugeben.
- Bitte um Bestätigung und um Übersendung der Schutzliste.
Provision, Schadensersatz und Schutzfristen
Während der Laufzeit: Eigenverkauf oder Beauftragung weiterer Makler verletzt den Vertrag und kann Schadensersatz auslösen.
Nach Kündigung: Provision kann fällig werden, wenn der Abschluss auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht (Kausalität) oder innerhalb der vertraglichen Schutzfrist mit einem vom Makler nachgewiesenen Interessenten zustande kommt.
Fordern Sie die namentliche Interessentenliste an, um Klarheit über die Nachwirkung zu haben.
Besondere Konstellationen
Widerrufsrecht bei Fernabsatz/Haustürgeschäft
Wenn Sie als Verbraucher den Auftrag außerhalb der Geschäftsräume oder online/telefonisch erteilt haben, besteht i. d. R. ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Bei Widerruf nach bereits erbrachter Leistung kann Wertersatz geschuldet sein (wenn Sie dem vorzeitigen Tätigwerden zugestimmt haben).
Eigentümerwechsel/Todesfall
Der Vertrag erlischt nicht automatisch; Rechtsnachfolger können regelmäßig eintreten, haben aber oft ein Sonderkündigungsrecht aus wichtigem Grund.
Nach der Kündigung: Was ist zu tun?
Bestätigung abwarten und prüfen.
Inserate/Online-Exposés überprüfen, ggf. Löschung anmahnen.
Schlüssel, Unterlagen, Vollmachten zurückfordern; Herausgabe von Bildern/Grundrissen klären (Urheberrechte beachten).
Interessentenliste sichern und künftig bei Anfragen gegenprüfen.
Neue Vermarktung erst beginnen, wenn Sie die Nachwirkung überblicken (oder andere Strategie wählen).
Muster für eine Kündigungserklärung
Betreff: Kündigung des qualifizierten Makleralleinauftrags für [Objektadresse]
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündige ich den qualifizierten Makleralleinauftrag vom [Datum] für das Objekt [Adresse, ggf. Grundbuchdaten] [ordentlich zum nächstmöglichen Termin / außerordentlich mit sofortiger Wirkung].
[Bei außerordentlicher Kündigung:] Der wichtige Grund ist insbesondere: [stichwortartige Darstellung, z. B. „trotz Fristsetzung vom 10.09. keine Inserate geschaltet; drei ausgefallene Besichtigungstermine am 15./18./22.09. ohne Ersatz; unzutreffende Angaben im Exposé trotz Hinweisen vom 05.09.“].
Ich widerrufe hiermit zugleich etwa erteilte Vollmachten. Bitte stellen Sie sämtliche Vermarktungsmaßnahmen unverzüglich ein, entfernen Sie Online-Inserate und bestätigen Sie mir die Kündigung sowie den Beendigungstermin schriftlich bis zum [Datum, z. B. +7 Tage].
Bitte übersenden Sie mir eine vollständige Liste aller von Ihnen bis zum Beendigungszeitpunkt nachgewiesenen oder betreuten Interessenten (Schutzliste) mit Datum des Erstkontakts.
Mit freundlichen Grüßen
[Name, Anschrift, Kontakt]
[Ort, Datum, Unterschrift (bei Brief)]
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Nicht in den Vertrag schauen: Erst Laufzeit, Fristen, Form prüfen.
Unbegründete fristlose Kündigung: Risiko von Streit/Schadensersatz. Besser vorher abmahnen und dokumentieren.
Privatverkauf während der Laufzeit: Vertragsbruch mit Kostenrisiko.
Schutzliste ignorieren: Nachträgliche Provisionspflicht möglich.
Kündigung nur telefonisch: Kein sicherer Nachweis. Immer schriftlich mit Zustellbeleg.
Checkliste: In 10 Minuten zur wirksamen Kündigung
Vertrag und AGB bereitlegen.
Laufzeit, Kündigungsfristen, Form, Schutzfrist markieren.
Gründe und Belege sammeln (Inaktivität, Pflichtverletzungen).
Optional: Abmahnung/Frist zur Abhilfe versenden.
Kündigungsschreiben erstellen (Daten, Art, Datum, Gründe).
Vollmachten widerrufen, Stopp der Vermarktung verlangen.
Schutzliste anfordern.
Per Einwurf-Einschreiben absenden; zusätzlich per E-Mail/Fax.
Zugangs- und Löschbestätigung ablegen.
Neue Vermarktung erst nach Klärung der Schutzfrist starten.
Fazit
Kündigen Sie einen qualifizierten Makleralleinauftrag entweder ordentlich zum Laufzeitende unter Einhaltung der vertraglichen Form und Fristen oder – bei gravierenden Pflichtverletzungen – außerordentlich mit dokumentiertem wichtigen Grund. Sichern Sie den Zugang der Kündigung, widerrufen Sie Vollmachten, fordern Sie eine Schutzliste an und beachten Sie mögliche Nachwirkungen hinsichtlich der Provision.
